KooptakteCheck

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Je hebt eindelijk je droomhuis bezichtigd. Tijdens de bezichtiging vielen je wat punten op. Je hebt hier vragen over gesteld bij de verkoper of makelaar. Maar waarvan moet een verkoper of makelaar jou eigenlijk verplicht op de hoogte stellen, en wat dien je zelf te onderzoeken?



Tijdens het (ver)kooptraject geldt in het algemeen dat de verkoper een mededelingsplicht heeft en de koper een onderzoeksplicht. In dit artikel vertellen we je wat dit precies betekent.


Mededelingsplicht

Wanneer een verkoper op de hoogte is van een gebrek, is hij verplicht om dit gebrek aan de koper mede te delen. Doet de verkoper de mededeling niet, dan is hij in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper lijdt door het gebrek.
Zo zal een verkoper bijvoorbeeld moeten melden dat er in het huis asbest zit, dat het dak lekt of dat er een olietank in de tuin ligt begraven.
Andere voorbeelden van de meldingsplicht voor een verkoper zijn: een recht van overpad, boktor, vervuilde grond en zelfs luidruchtige buren.

De verkoper zal dus alles wat hij weet over de woning moeten vertellen aan de koper en de koper mag
ook daadwerkelijk vertrouwen op de door verkoper gedane mededelingen. Maar ook gebreken die een normaal gebruik van het huis onmogelijk maken waar de verkoper niet van op de hoogte is, zijn voor risico van verkoper.

Onderzoeksplicht

Een koper heeft een onderzoeksplicht. Van een koper mag namelijk worden verwacht dat hij onderzoek doet naar de staat van de woning.

Zo zal de koper zichtbare gebreken, zoals bijvoorbeeld scheuren in muren, het ontbreken van een cv-ketel
of golfplaten van asbest op het dak, achteraf niet kunnen verhalen op de verkoper. De kosten voor herstel of verwijdering van een zichtbaar gebrek zal de koper zelf moeten betalen. Hij had het gebrek immers zelf eenvoudig kunnen en moeten constateren.

Ook als bijvoorbeeld een plafond of muur duidelijke sporen van lekkage vertoont, zal de koper twijfels moeten hebben over deze eigenschap van het dak. De koper zal het dak moeten (laten) onderzoeken of hierover vragen stellen aan verkoper. Doet de koper dit niet, dan loopt hij kans dat de kosten voor het herstel voor zijn rekening komen.
Voor een koper is het dus onvoldoende dat hij van het bestaan van het gebrek niet wist om de kosten verbonden aan een gebrek te kunnen verhalen op verkoper. Van doorslaggevend belang is of de koper van het gebrek had kunnen weten.

Welke van de twee weegt nu zwaarder; de mededelingsplicht of de onderzoeksplicht?

De mededelingsplicht van een verkoper weegt in het algemeen zwaarder dan de onderzoeksplicht van een koper. De mededelingsplicht gaat dus voor op de onderzoeksplicht. Met andere woorden: wanneer de verkoper niet (goed) aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan en vervolgens door koper wordt aangesproken voor een verborgen gebrek, kan deze verkoper zijn aansprakelijkheid niet voorkomen door te stellen dat koper, na beter onderzoek, van het gebrek had moeten weten.

Opnemen in de voorlopige koopakte

Laat de mededelingen van de verkoper opnemen in de voorlopige koopakte, inclusief de aanvullende afspraken hierover. Heeft de verkoper jou verteld over asbest in de woning? Laat dit dan opnemen, ook dat het verwijderen van de asbest voor rekening en risico van de verkoper komt. Bij voorkeur nog voordat je eigenaar van het huis wordt. Doe dit bij alle gebreken aan de woning, zoals een lekkende kraan in de keuken of schimmelvorming in de badkamer: neem alles op in de voorlopige koopakte, ook de eventuele afspraken die hierover zijn gemaakt.

Heb je hulp nodig bij het opstellen van de voorlopige koopakte of wil je dat voor jou de koopakte wordt gecontroleerd? Laat het KoopakteCheck dan weten. Wij helpen jou hierbij!